从2016年5月1日起，我国全面施行营改增。本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）等文件，对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析，希望对读者有所裨益。
　　一、房地产企业及开发产品的界定
　　房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。房地产企业购入在建工程重新立项开发，视同销售开发产品计征增值税。房地产企业将开发产品转为自用或出租，并办理《房屋所有权证》的，此后再对外出售时，不再作为开发产品处理。
　　二、房地产企业增值税计税方法
　　房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法，一般纳税人适用一般计税方法，其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。房地产企业适用简易计税方法的，按照5%的征收率计征增值税，进项税不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更一般计税方法。
　　房地产企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位，同一家房地产企业有多个房地产老项目的，可分别选择计税方法。
　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
　　三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法
　　（一）预缴税款
　　1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并填报《增值税预缴税款表》。房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
　　房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。
　　2.房地产企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义取得的款项，属于“预约登记费”性质，不作为预收账款处理。
　　3.房地产企业收取预售房款（包括首付款、全部房款）时，只要求预缴增值税，不具备增值税纳税义务发生时间，不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不改变增值税纳税义务发生时间。
　　【税屋备注——《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）中规定：
　　（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
　　“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
　　使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……
　　按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。】
　　（二）简易计税方法
　　房地产企业的老项目选择简易计税方法的，应于开发产品交付给业主的当天开具增值税发票，并按下列公式计算增值税：
　　各期销售开发产品应缴增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　（三）一般计税项目
　　1销项税额
　　房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生时间的当月开具。
　　房地产企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
　　当期允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
　　销项税额=含税销售额÷（1+11%）×11%
　　借：预收账款
　　贷：主营业务收入
　　? 应交税费——应交增值税——销项税额
　　营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%
　　借：应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额
　　贷：主营业务成本
　　房地产开发企业若收到首付款时即开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。允许扣除的土地价款=土地价款×（本套商品方的建筑面积÷总可售建筑面积）×（首付款÷本套房款）
　　2进项税额
　　房地产企业外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。

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